◆…2020년 달라지는 부동산 제도. 자료=부동산114

내년부터 9억원을 넘는 고가주택을 양도할 때 차익에 대한 장기보유특별공제 혜택이 50%p 가량 줄어든다. 전세자금대출 이후 갭투자를 막기 위한 대출금 회수조치가 이뤄지며 올해 부동산시장에서 가장 관심을 끌었던 민간택지 분양가상한제의 유예기간도 끝나 4월말부터 본격적인 변화가 나타난다. 청약시스템도 담당 기관이 달라지면서 바뀌게 되고 공인중개사 관련 규제도 강화된다.

24일 부동산114는 지난 12·16대책 개정안이 시행되는 내년 부동산 시장에 큰 변동이 나타날 것인 만큼 주택보유자나 취득예정자들이 달라지는 관련 제도를 미리 파악토록 소개했다.

양도세 공제 축소·전세대출 활용 갭투자 억제

새해 첫 달부터 양도소득세 관련 공제혜택이 축소되고 전세자금대출 이후 부작용을 막는 조치가 이뤄진다.

소득세법에 따라 토지나 건물의 양도세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 장기보유특별공제 혜택 범위가 줄어든다. 기존에는 9억원 초과 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부·기간에 관계없이 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 공제 혜택을 받았으나 다음달부터 매도 주택에 2년 이상 거주 조건 불충족 시 일반 장기보유특별공제가 적용돼 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제된다.

전세대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유 시 대출금을 회수당하는 규제도 시행된다. 이는 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 것으로 9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증, 서울보증보험 보증도 받지 못한다. 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화되고 3채 이상 다주택세대가 추가 주택 매입 시 4% 취득세율이 적용되는 개편 제도도 1월부터 시작된다.

청약업무 한국감정원 이관…투기근절 대책 시행

주택 청약시스템 업무는 2월부터 금융결제원이 아닌 한국감정원이 수행한다. 내달 중 청약DB와 관련 자료가 이관된 뒤 2월 이후 입주자모지공고가 이뤄지는 단지부터 한국감정원이 도맡는다. 공인중개사가 중개보수 최대 요율을 고정인 것처럼 속이는 행위를 막기 위해 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자간 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용도 같은 달 추가된다.

부동산 실거래신고 기한은 2월 21일부터 기존 60일에서 30일로 단축된다. 계약 무효·취소 때에도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하고 이를 어길 시 500만원 이하 과태료가 부과될 수 있어 주의가 요구된다.

3월부터는 투기수요를 근절하기 위한 제도가 시행을 앞두고 있다. 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 때에도 자금조달계획서 제출이 필요하다. 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 계획서와 함께 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등의 객관적 증빙자료도 내야 한다.

공급질서 교란 행위나 불법전매 적발 시 주택 유형과 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 현재 지역·주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어나 분양가상한제 주택·투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨이 불가능해진다.

분상제 유예기간 종료…연 2천만원 이하 주택 임대소득세 신고

올해 주택시장을 요동치게 했던 민간택지 분양가상한제 유예기간이 종료돼 4월 29일 이후 입주자모집공고 신청단지부터 본격 적용되고 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 대상 지역으로는 서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진 등 13개구 전지역과 강서·노원·동대문·성북·은평 등 5개구 37개동, 경기 과천·광명·하남 13개동 등이 해당한다.

5월에는 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 소득세가 과세되는 제도가 실시된다. 기존에는 주택으로 월·전세를 놓을 때 연간 수입이 2000만원 이하였다면 비과세 대상이었으나 2019년 귀속분부터 소득세가 발생하는 방식으로 바뀌기 때문에 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다.

다주택자 양도세 중과 한시적 배제…고가주택 종부세 인상

다주택자의 양도세 부담을 한시적으로 덜어주는 개편안도 있다. 소득세법 시행령 개정에 따라 내년 상반기까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유 주택을 양도하는 다주택자에게 양도세가 중과되지 않고 장기보유특별공제 대상에도 오른다. 이와 함께 월세 납부를 신용카드로 해 세입자의 현금 부담을 더는 서비스도 준비 중이다. 월 200만원 한도 내에서 월세를 신용카드로 내는 서비스로 신한카드가 이르면 6월 출시할 계획이다.

내년 중 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1~0.8%p 인상될 계획이다. 종부세를 중심으로한 보유세 부담을 늘리는 취지에 따른 제도다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 경우 세액공제율을 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자 부담을 줄여주는 보완책도 함께 시행된다.

이밖에도 시세 9억원 이상 주택 대상 공시가격 현실화율 상향 조정, 허위매물 게시 공인중개사에 최대 500만원 과태료 부과, 100세대 이상 아파트 등 공동주택 관리비 의무 공개, 주택연금 가입대상자 현행 60세 이상에서 55세 이상으로 완화, 도시공원 일몰제, 공모형 리츠·부동산펀드 세제혜택 확대, 감정평가를 통한 단독주택·소형빌딩 상속·증여세 확대 등이 내년부터 부동산 시장에 적용될 예정이다.